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曼哈頓地段還是最受買家青睞，圖為中國(guó)買家在中城看房。(徐佳 攝)

中新網(wǎng)1月18日電 據(jù)美國(guó)《世界日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2012年對(duì)于紐約地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，將是平穩(wěn)的一年，多位房地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，2012總統(tǒng)大選年期間各類政策都不會(huì)有明顯改變，從去年起緩慢復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭仍將延續(xù)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)有太大波動(dòng)，可能略有小升；租房?jī)r(jià)格的提升和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定將促使更多人邁入購(gòu)房者行列。較之于其它地區(qū)，曼哈頓仍是“保值地產(chǎn)”，尤其是國(guó)外投資者最熱中的購(gòu)屋首選。而中國(guó)、巴西和俄羅斯買家將成為三股最主要的境外投資者。

高端買家 三國(guó)投資者成主力

有100年歷史的普天壽道格拉斯地產(chǎn)公司是全美頂先的房地產(chǎn)公司，該公司執(zhí)行副總裁John T. Lawrence和Jeffrey Rothstein，以及深諳華裔市場(chǎng)的資深副總裁張冠純(Grace Chang)和張慧雯(Polly Chang)預(yù)測(cè)，2012年房地業(yè)投資中，尤其在高端公寓、樓宇和商業(yè)樓銷售中，來自美國(guó)以外的投資者仍是一股不可忽視的力量。2011年就有多條相關(guān)新聞，8800萬(wàn)元的超豪華公寓、近億元的商業(yè)樓宇買主都是國(guó)外投資者。在2012年，與人民幣一樣勢(shì)頭強(qiáng)勁的巴西貨幣，是巴西人來美國(guó)投資房地產(chǎn)的主要原因，加上手持大把人民幣的中國(guó)買家、一富驚人的俄羅斯商人，成為三股最主要的境外投資者。專攻居民住房銷售的Heddings Property Group的Doug Heddings表示，中國(guó)和俄羅斯的買家在2011年“暴漲”，中國(guó)家庭尤其喜歡那些裝有最新科技，并且學(xué)區(qū)良好地區(qū)的房子，哪怕他們的孩子還沒有到入學(xué)年齡。

共有公寓 手續(xù)趨嚴(yán)

在公寓市場(chǎng)，共有公寓(condominium)一直因?yàn)槠滟?gòu)買申批手續(xù)簡(jiǎn)單而比合作公寓 (co-op)更受購(gòu)房者、尤其是國(guó)外購(gòu)房者的歡迎，但是近年來，共有公寓購(gòu)買過程中的手續(xù)日趨嚴(yán)格，索要文件非常詳細(xì)，包括稅表、收入來源證明等多種資料，體現(xiàn)出賣方更為謹(jǐn)慎的態(tài)度。Lawrence和Rothstein認(rèn)為，在2012年這個(gè)趨勢(shì)將持續(xù)，如果不是因?yàn)檫@些嚴(yán)格的文件或申批要求，購(gòu)房者會(huì)增加很多。

租房市場(chǎng)方面，公寓租金在2011年上漲7%至9%，尤其是曼哈頓地區(qū)的空房率低于1%，導(dǎo)致租房市場(chǎng)日益緊俏，曼哈頓的公寓 一般上市兩周左右就會(huì)有人租下來。房租也是一路上漲不見停，在曼哈頓一室一廳的月租基本都在2000元以上，3000、4000多元也很平常。張冠純表示，很多客戶就認(rèn)為與其租房不如買房。而且，房地產(chǎn)市場(chǎng)比股票市場(chǎng)更為平穩(wěn)，尤其是曼哈頓房產(chǎn)，不會(huì)出現(xiàn)大跌價(jià)的情況，許多人買房自己住，或者出租收租金，是穩(wěn)妥的理財(cái)方式。

華裔小區(qū) 樓宇最俏

但買房市場(chǎng)與銀行政策息息相關(guān)，紐約房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝春華認(rèn)為，除非銀行貸款政策 有很大變動(dòng)，2012年的買房市場(chǎng)情況可能與今年差不多。他表示，銀行近幾年貸款政策都很緊，看購(gòu)房者的收入水平，如果年收入有50萬(wàn)元，首期低一些，也能買房成交；如果收入低，不僅首期要多付，還有可能買不成，現(xiàn)在首期多半都要在40%甚至50%以上。法拉盛或其它華裔聚集區(qū)的兩家庭樓宇最好賣，可以自住又可以出租，很受華裔購(gòu)房者歡迎。

Lawrence和Rothstein認(rèn)為，除法拉盛外，紐約市較熱的房地產(chǎn)投資地區(qū)還包括曼哈頓的哈 林區(qū)和華盛頓高地、布朗士的Riverdale、皇后區(qū)的長(zhǎng)島市和布碌侖的威廉斯堡，這些地區(qū)都是在幾年前受經(jīng)濟(jì)低迷沖擊，而最近兩年內(nèi)復(fù)蘇過程中發(fā)展起來的，房?jī)r(jià)都有明顯上升，并仍有上升空間。另外，紐約市幾項(xiàng)大的開發(fā)工程，比如羅斯福島上的康奈爾科技校園、曼哈頓8大道上的Google公司、34街西端的Hudson Yard開發(fā)等，都將很快帶動(dòng)周圍地區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)和房屋市場(chǎng)。

融資能力 開發(fā)關(guān)鍵

房地開發(fā)者的融資能力成 為地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵，曾獲2005年皇后區(qū)最佳住宅建筑獎(jiǎng)的成功建筑公司盧良書表示，很多華人投資者集資買地上建樓房再賣，但利潤(rùn)比以前低，一幢樓建成 再賣出至少要兩年，每年大約有兩成的利潤(rùn)。以前手頭有100萬(wàn)元，可以到銀行貸款200萬(wàn)元做投資，但現(xiàn)在只能根據(jù)這100萬(wàn)元來做事。

科技手段仍將在房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)中介公司都在利用智能手機(jī)開發(fā)本公司的app，以便讓買家在手機(jī)上就可以找到相關(guān)信息。另外，中介網(wǎng)站成 為重要經(jīng)銷手段，比如buyfolio.com、streeteasy.com，列出所有房源價(jià)格，使出租和買賣伸張變得更為透明。張慧雯表示，她除了通過手機(jī)短信、計(jì)算機(jī)實(shí)時(shí)聊天與客戶保持及時(shí)互動(dòng)以外，有時(shí)外地客戶還會(huì)要求她到所售公寓或樓宇實(shí)地拍攝照片或錄像帶，因?yàn)樗麄儾幌嘈旁诰W(wǎng)站上公布的資料照片。

2011年紐約房地產(chǎn)數(shù)宗高價(jià)交易包括：

一、2011年2月，俄國(guó)作曲家、媒體大亨Igor Krutoy和他太太Olga花4000多萬(wàn)元買下了廣場(chǎng)酒店(Plaza Hotel)樓上的一間公寓，是金融危機(jī)以來紐約第二價(jià)位的公寓交易。這間公寓由兩間公寓打通而成，總面積為6000多呎，可以看到中央公園美景。

二、 2011年5月，瓊森公司(Johnson & Johnson)繼承人Libet Johnson豪擲4700萬(wàn)元買下曼哈頓東69街16號(hào)的五層樓房(townhouse)，創(chuàng)下了自金融危機(jī)以來最高價(jià)住宅樓宇交易紀(jì)錄。這幢面積為1 萬(wàn)2100呎的樓房，建于1881年，內(nèi)部有巨大會(huì)客廳以及一個(gè)小花園。