陷阱一:“超過投資數(shù)倍不動產(chǎn)的第一順位抵押權(quán)”
一般人的理解是:如果不能還錢,就拿這個不動產(chǎn)抵賬。
但其中可能的陷阱包括:抵押的不是不動產(chǎn)所有權(quán),而是使用權(quán),意思是經(jīng)營產(chǎn)生的盈利和現(xiàn)金流用來換錢。超過投資數(shù)倍,指的是不動產(chǎn)的價格,而不動產(chǎn)值多少錢與還錢毫無關(guān)系。
所謂第一順位有前提條件,例如,必須是投資人的錢足夠項目的建設(shè)運營,如果項目方必須向其他人貸款,則第一順位就沒有了。這種借款人和貸款人對“第一順位”的約定,不具實質(zhì)上的法律上的優(yōu)先效力。
陷阱二:“政府和著名投資機構(gòu)參與投資”
一般人的理解為有政府和著名機構(gòu)參與,項目一定更安全。
可能的陷阱是,雖然冠以同一個項目名稱,但并不意味政府或者機構(gòu)和申請人對同一標(biāo)的投資,更不意味著政府和或機構(gòu)與申請人承擔(dān)同樣程度的風(fēng)險。甚至有可能因為政府和機構(gòu)的參與,使申請人承擔(dān)更大的風(fēng)險,比如,申請人很可能投資一個政府的BOT項目,卻不能得到來自政府的支付保證,只能得到項目本身現(xiàn)金流支付的保證。且沒有收益。
陷阱三:“如果829不通過,項目方保證退還全額投資款”
通常會認為,得不到長期綠卡至少能收回長期投資,有這個保證總比沒有保證好。
要注意的是,除非承諾方除了用于該項目投資的資金外,另外有現(xiàn)金儲備,否則829不通過的退款保證要么是空頭許諾,要么是以犧牲其他eb-5申請人的利益來實現(xiàn)。
陷阱四:“XX局局長,XX部長,XX中心官方代表/官方發(fā)布”
一般人會理解為,局長、部長應(yīng)該是個官員,而官方代表應(yīng)該或多或少和政府相關(guān)。
其實,這些都是中文的翻譯。在美國,只要你愿意,大可注冊一個“美國官方對外貿(mào)易部”的機構(gòu),叫自己外貿(mào)部部長。在美國,是不是和政府有關(guān)系,從名字上是看不出來。而英文“官方”一詞更與中國人認為的政府方毫無關(guān)系。
陷阱五:“美國政府移民局批準、美國政府特許、中國大使館認證”
一般人會認為這可能多少會表明項目的安全性。
事實上,所有的eb-5區(qū)域中心都要得到移民局批準才能遞交eb-5申請。但只有區(qū)域中心的批準有時候還不夠,區(qū)域中心里會有很多投資項目,每個項目還應(yīng)該得到移民局的批準才可以。
至于特許,這是一個中國人創(chuàng)造的詞匯,美國政府根本就不知道特許是個什么東西。
而中國大使館的認證就更可笑了,任何復(fù)印件和原件一致的文件都可以得到中國大使館的認證。只要你愿意,可以寫一個聲明自稱有1000萬美元,這個文件也能得到中國大使館的認證。因為中國大使館的認證根本和文件的內(nèi)容無關(guān)。
陷阱六:“銀行本票擔(dān)保、上市公司擔(dān)保、上市公司股票換回”
這些擔(dān)保聽起來都很安全。但是,事實并非如此。
有一個項目,在該行業(yè)排名第一,世界500強的公司出具本票擔(dān)保5年后買下投資人的股權(quán)。但本票背寫“如果該項目的凈資產(chǎn)不低于投資額原值,且最后2個財政年度的平均市盈率不高于10倍”,那這個本票有什么用?
另外一個項目,一個上市公司有正式法律文件保證,5年后用市值超過50萬美金的股票來交換投資人的投資??晌乙徊檫@個上市公司的總市值,還不到eb-5申請人總投資額的1/10。該上市公司在交易所最近1年的日均交易額只有1萬多美金。